Лист непокретности је документ који сваки купац, наследник или власник некретнине бар једном држи у рукама, а ретко ко га заиста разуме у целини. Још мање људи зна да упис у катастар, у правном смислу, не значи увек исту ствар – зависно од тога на ком основу се право својине стиче, упис некада ствара власништво, а некада само објављује власништво које је већ постојало.
Овај текст се не бави тим како се корак по корак подноси захтев за упис нити која је тачно документација потребна за појединачан случај – то смо детаљно обрадили у комплетном водичу за упис у катастар непокретности, па се овде на то само кратко упућује. Овде се фокусирамо на оно што тај водич не обрађује – како се чита лист непокретности, када упис има конститутивно, а када декларативно дејство, и на шта обавезно обратити пажњу пре него што потпишете уговор о куповини некретнине.
Шта је катастар непокретности - кратак подсетник
Катастар непокретности је јавна евиденција о непокретностима и правима на њима, коју води Републички геодетски завод (РГЗ) преко својих служби организованих по општинама. Правни основ чине Закон о државном премеру и катастру и Закон о поступку уписа у катастар непокретности и катастар инфраструктуре. За преглед свих врста уписа (укњижба, предбелешка, забележба), потребне документације по основу стицања и рокова поступка, погледајте комплетан водич за упис у катастар.
Лист непокретности - структура и садржина
Конститутивно и декларативно дејство уписа - кључна правна разлика
Лист непокретности како се раније називала та исправа, а сада Извод из базе катастра непокретности, се састоји из неколико целина, уобичајено назване А лист, Б лист, Г лист, В1 лист, В2 лист. Свака од њих показује потпуно другу врсту података, а многи проблеми у пракси настају управо зато што купац погледа само један од њих:
- А лист садржи податке о катастарској парцели – број парцеле, површину, податке о делу парцеле и начин коришћења земљишта, односно врсту и културу земљишта.
- Б лист садржи податке о имаоцима права на парцели, врсти права, облику својине, уделу.
- Г лист садржи податке о теретима и ограничењима – хипотекама, праву службености, забележбама спора, забранама отуђења и сл.
- В1 лист – подаци о зградама и другим грађевинским објектима, нарочито када је колективно становање у питању, са подацима о имаоцима права на објекту, врстом права, обликом својине, уделом.
- В2 лист подаци о посебним деловима објекта са подацима о имаоцима права на посебном делу, врстом права, обликом својине, уделом.
За купца непокретности, Г лист је често најважнији, а најчешће занемарен део документа – управо ту се види да ли је непокретност оптерећена хипотеком, да ли постоји забележба спора, или да ли је у току поступак који би могао довести до промене власничке структуре. Име власника у Б листу, односно В1 или В2 листу, без увида у лист Г, говори само пола “приче”.
Лист непокретности се може прибавити електронски преко портала еКатастар и услуга РГЗ-а доступних преко еУправе, преко јавног бележника, преко овлашћене геодетске организације, или лично у надлежној служби за катастар. Основни увид у податке је у великом броју случајева бесплатан, док се оверено уверење издаје уз прописану таксу.
Ово је питање које се у пракси најчешће погрешно разуме, а од њега зависи од ког тренутка је непокретност стварно, правно ваша. Закон прави разлику према томе на ком основу се право својине стиче:
- Када је основ правни посао – уговор о купопродаји, поклону, размени или други уговор – право својине се стиче тек уписом у катастар непокретности. До тог тренутка, чак и ако је цена исплаћена у целости и купац уведен у посед, он правно још није власник према трећим лицима, већ само има облигационо право да тражи упис. Ово се у правној теорији назива конститутивним дејством уписа.
- Када је основ одлука надлежног органа – правноснажна судска одлука, решење о наслеђивању, решење органа управе – право својине је већ стечено самом одлуком, а упис у катастар има само декларативни (објавни) карактер, односно служи да то право постане видљиво и супротстављиво трећим лицима.
Практична последица ове разлике је значајна – ако купите непокретност и не извршите упис, продавац теоријски може отуђити или оптеретити исту непокретност, а треће савесно лице које се ослони на тада важећи, неизмењени лист непокретности, односно податке из катастра непокрентости, могло би под одређеним условим стећи првенство уписа. Због тога се упис никада не треба одлагати, без обзира на то колико поверења имате у другу страну уговора – и без обзира на то колико је поступак уписа, који је описан у водичу за упис у катастар, наизглед једноставан. Ово може бити специфично за старије уговоре који нису спроведени и не налазе се у бази којом располажу јавни бележници.
Провера непокретности пре куповине - на шта обавезно обратити пажњу
Пре потписивања било ког уговора о купопродаји, неопходно је прибавити ажурана Извод из базе катастра непокретности и пажљиво прегледати све целине тог документа, не само име власника. Конкретно, треба проверити:
- Да ли се име продавца поклапа са лицем које потписује уговор, и да ли постоји више сувласника чија би сагласност била потребна.
- Да ли постоји уписана хипотека, службеност, забележба спора или забрана отуђења и оптерећења, јер све то може онемогућити или успорити пренос права на купца.
- Да ли постоји већ поднет захтев, која упозорава да стање у катастру можда ускоро неће бити исто као на дан издавања поседовног листа.
- Да ли се површина и намена објекта поклапају са стварним стањем на терену, посебно код старијих објеката или дограђених делова.
Ниједан од ових података се не види из самог уговора који вам продавац предложи – виде се искључиво из ажурног поседовног листа, односно извода из базе катастра непокретности, прибављеног непосредно пре потписивања, а не документа старијег од неколико месеци, јер се стање у катастру може променити између два увида.
Наравно неопходно је проверити и да ли је продавац у брачној заједници, односно да ли прометује својом посебном или заједничком имовином (када је потреба сагласност другог супружника). Подаци о заједничкој имовини супружника су некада уписани у подацима катастра непокретности и могу се видети у листу непокретности, а некада се морају проверити и упитом према продавцу.
Исправка и промена података у катастру
Осим уписа новог власника, катастар дозвољава и исправку или промену раније уписаних података – на пример, промену адресе, исправку површине настале услед поновног геодетског премера, или промену намене објекта (нпр. из стамбеног у пословни простор). За ову врсту измене по правилу је потребна одговарајућа стручна подлога (елаборат геодетских радова) коју израђује овлашћена геодетска организација, а Служба за катастар затим, на основу тог елабората, доноси решење о промени података. Уколико приметите да подаци у вашем листу непокретности не одговарају стварном стању, препоручује се да ову неусклађеност решите пре него што покушате да продате или оптеретите непокретност, јер неусклађеност може значајно успорити сам промет.
Упис сувласништва и деоба непокретности
Када више лица стиче право својине на истој непокретности – било куповином, било наслеђивањем – у листу Б се уписују сви сувласници, са назнаком њихових удела изражених у разломку. Уколико сувласници желе да своје уделе разграниче на физички одвојене делове (на пример, да поделе парцелу на две мање, сваку у искључиво власништво једног сувласника), потребно је спровести поступак деобе, који обично захтева сагласност свих сувласника или, у недостатку сагласности, судску деобу. Након деобе, следи нов упис у катастру којим се стара катастарска парцела замењује новим, самосталним парцелама са јасно одређеним, искључивим власницима.
Легализација објеката који нису уписани у катастар
Значајан број објеката у Србији, изграђених без грађевинске дозволе или са одступањима од издате дозволе, и данас није уписан у катастар непокретности. Документација потребна за овај поступак захтева посебну пажњу адвоката и припрему са геодетским организацијама, надлежним градским управама и инспекцијама. Овде вреди напоменути само да су у периоду од децембра 2025. до фебруара 2026. грађани могли да пријаве непокретности без наведене сложене процедуре озакоњења, а путем посебне дигиталне платформе “Свој на своме”, која укршта податке из пријаве са подацима из јавних евиденција ради утврђивања носилаца права и уписа објеката и ималаца у катастарску евиденцију. Уколико поседујете неуписан објекат, препоручује се провера да ли је тренутно отворен неки сличан програм пријаве, односно да ли и даље можете искористити постојећи у случају да сте закаснили (постоје посебни услови за накнадну пријаву), јер се рокови за пријаву по правилу временски ограничавају.
Ако је захтев одбијен или је у питању управни спор
Уколико надлежна Служба за катастар непокретности одбије Ваш захтев за упис, имате право на жалбу, а потом и на иницирање управног спора, што је детаљно обрађено у тексту о управним поступцима, катастру и експроприацији.
Закључак
Извод из базе катастра непокретности (Лист непокретности) није само исправа са именом власника – то је документ са неколико различитих целина које заједно говоре да ли је непокретност стварно безбедна за куповину. Разлика између конститутивног и декларативног дејства уписа директно утиче на то од ког тренутка сте правно заштићени као власник, а пажљиво читање Г листа, посебно дела који се односи на терете и забележбе, може вас сачувати од скупих грешака. Ако планирате куповину непокретности чији Лист непокретности изгледа компликовано, или сумњате да упис у вашем случају можда није спроведен на начин који вас штити, правна провера пре потписивања било чега је знатно јефтинија од спора који би могао следити и управо због тога треба да се јавите адвокату за помоћ.
Најчешћа питања
Шта се види у листу А, а шта у листу Б листа непокретности?
Лист А садржи податке о парцели и објекту (површина, начин коришћења, структура), док лист Б садржи податке о власнику или сувласницима и основу стицања права. Терете и ограничења треба тражити у листу В.
Да ли постајем власник непокретности одмах по потписивању уговора о купопродаји?
Не. Када је основ стицања права својине уговор, право својине се стиче тек уписом у катастар непокретности, а не самим потписивањем уговора или исплатом цене.
Да ли се упис разликује ако сам непокретност наследио, а не купио?
Да. Код наслеђивања, право својине се стиче већ правноснажним решењем о наслеђивању, а упис у катастар има само декларативни карактер – објављује право које је већ стечено.
Како могу проверити да ли непокретност има хипотеку пре куповине?
Податак о хипотеци налази се у листу В листа непокретности. Препоручује се прибављање ажурног листа непосредно пре потписивања уговора, како би се избегао ризик од недавно уписаног терета.
Да ли пломба на листу непокретности значи да постоји проблем?
Не нужно, али значи да је у току неки поступак који може променити стање у катастру. Пре куповине треба утврдити о ком поступку је реч и како он може утицати на промет непокретности.
Како да променим нетачне податке о површини или намени објекта у катастру?
Потребно је прибавити елаборат геодетских радова од овлашћене геодетске организације, на основу којег Служба за катастар доноси решење о промени података.
Имате правно питање?
Контактирајте адвоката Дојчиновића — одговарамо исти дан.