Упис непокретности у катастар један је од најважнијих правних корака које власник некретнине може предузети. Без укњижбе, правно гледано, ваше власништво није заштићено пред трећим лицима, банкама, судовима нити државним органима. У овом водичу објашњавамо све што треба да знате о поступку уписа у катастар непокретности у Србији – од потребне документације, преко трошкова и рокова, до најчешћих грешака које треба избегавати.
Шта је катастар непокретности и чему служи?
Катастар непокретности је јавна евиденција о непокретностима и правима на њима, коју води Републички геодетски завод (РГЗ). У катастру се евидентирају све непокретности на територији Србије – земљишта, зграде, станови, пословни простори и гараже – заједно са подацима о њиховим власницима и правима која на њима постоје.
Упис у катастар није само формалност – то је законска обавеза сваког лица које стекне право на непокретности. Без уписа, власник не може:
- Правно ваљано продати непокретност
- Узети хипотекарни кредит
- Регулисати имовинско-правне односе са сувласницима
- Доказати власништво пред судом или државним органима
Свако лице које стекне право на непокретности – куповином, наслеђем, поклоном, изградњом или на други начин – дужно је да то право упише у катастар непокретности у законом прописаном року.
Ко може поднети захтев за упис у катастар?
Захтев за упис у катастар непокретности може поднети:
- Власник непокретности – лично, у просторијама Службе за катастар непокретности
- Пуномоћник – лице које власник овласти, укључујући адвоката
- Јавни бележник – који је оверио уговор, у оквиру тзв. непосредне доставе
- Адвокат као професионални корисник катастра – електронским путем, кроз систем еШалтер
Грађани имају право да сами подносе захтеве, али ангажовање адвоката који је професионални корисник система еШалтер значајно убрзава поступак и смањује ризик од грешака или одбијања захтева.
Врсте уписа у катастар непокретности
Закон о државном премеру и катастру разликује три врсте уписа:
Укњижба
Укњижба је коначан упис права без посебних услова или ограничења. Њом се у катастар уписује право својине, право хипотеке, право стварне службености и други облици стварних права. Укњижба се врши на основу исправе која испуњава све законске услове – овереног уговора, судске пресуде, решења о наслеђивању и сл.
Предбелешка
Предбелешка је условни упис права који се врши када исправа за укњижбу има одређене недостатке који се могу накнадно отклонити. На пример, када купац жели да заштити своја права пре него што прибави сву потребну документацију. Предбелешка се мора оправдати укњижбом у року који одреди катастар.
Забележба
Забележба је упис чињеница које су од значаја за правни промет непокретностима. Најчешће забележбе су:
- Забележба покренутог спора
- Забележба забране отуђења и оптерећења
- Забележба хипотеке
- Забележба принудног извршења
- Забележба предбележбе права својине
Документација потребна за упис у катастар – детаљна листа
Документација која се прилаже уз захтев за упис разликује се у зависности од правног основа стицања права. Ево детаљног прегледа по случајевима:
Куповина непокретности
- Уговор о купопродаји оверен код јавног бележника
- Доказ о уплати пореза на пренос апсолутних права (или потврда о пореском ослобођењу)
- Лични документи странака
Наслеђивање
- Решење о наслеђивању (правноснажно)
- Оставинска расправа мора бити правноснажно окончана
- Лични документ наследника
Поклон
- Уговор о поклону оверен код јавног бележника
- Доказ о пореском третману поклона
- Лични документи уговорних страна
Новосаграђени објекат
- Грађевинска дозвола
- Употребна дозвола
- Геодетски елаборат (израђује овлашћена геодетска организација)
- Доказ о решеним имовинско-правним односима на земљишту
Легализација и озакоњење
- Решење о озакоњењу (правноснажно)
- Геодетски елаборат
- Доказ о уплати накнаде за уређење грађевинског земљишта (ако је прописана)
Брисање хипотеке
- Брисовна дозвола (издата од стране банке или повериоца)
- Захтев за брисање хипотеке
Корак по корак: Како тече поступак уписа у катастар?
Корак 1 – Прибављање документације
Пре подношења захтева неопходно је прибавити сву потребну документацију у зависности од врсте уписа. Адвокат или јавни бележник може вам помоћи да утврдите тачно који документи су потребни у вашем конкретном случају.
Корак 2 – Подношење захтева
Захтев за упис може се поднети:
- Лично – у просторијама надлежне Службе за катастар непокретности
- Електронски – путем система еШалтер, што је доступно професионалним корисницима (адвокатима, геодетима, јавним бележницима)
- Посредно – кроз јавног бележника који врши непосредну доставу
Корак 3 – Провера уредности захтева
Катастар проверава да ли је захтев уредан и да ли је приложена сва потребна документација. Уколико захтев није уредан, орган позива подносиоца да отклони недостатке у одређеном року.
Корак 4 – Доношење одлуке
Након провере, катастар доноси решење о упису којим се право уписује у катастар непокретности. Решење се доставља подносиоцу захтева и свим лицима чија су права уписана на предметној непокретности.
Корак 5 – Правноснажност и упис
Решење постаје правноснажно након истека рока за жалбу (15 дана), уколико жалба није изјављена. Тек тада упис постаје дефинитиван.
Рокови у поступку уписа у катастар
Закон о државном премеру и катастру прописује следеће рокове:
- Стандардни рок: 15 дана од дана подношења уредног захтева
- Сложенији предмети: до 30 дана
- еШалтер захтеви: у пракси се решавају брже, често и за неколико радних дана
Уколико катастар не донесе одлуку у законском року, странка има право на жалбу због ћутања управе или може покренути одговарајуће правно средство за убрзање поступка.
Колико кошта упис у катастар непокретности?
Укупни трошкови уписа састоје се од два дела:
Административне таксе РГЗ-а
Висина таксе зависи од врсте уписа и вредности непокретности. Таксе се плаћају Републичком геодетском заводу и прописане су Законом о републичким административним таксама.
Порез на пренос апсолутних права
При куповини непокретности плаћа се порез на пренос апсолутних права по стопи од 2,5% од тржишне вредности непокретности. Порез плаћа купац, осим ако није другачије договорено уговором.
Адвокатска накнада
Висина адвокатске накнаде зависи од врсте и вредности предмета. Адвокат Дојчиновић пружа транспарентне информације о свим трошковима пре почетка поступка, без скривених накнада.
Најчешће грешке при упису у катастар и како их избећи
У пракси се најчешће јављају следеће грешке које успоравају или онемогућавају упис:
Непотпуна документација
Најчешћи разлог за одбијање захтева јесте непотпуна или неисправна документација. Сваки документ мора бити у оригиналном или овереном облику, а уговори морају бити оверени код јавног бележника.
Неплаћен порез пре подношења захтева
Катастар неће извршити упис ако није приложен доказ о плаћеном порезу на пренос апсолутних права или потврда о пореском ослобођењу.
Неажурни подаци у катастру
Ако је претходни власник имао неажурне податке у катастру (погрешна површина, адреса и сл.), ове грешке морају се исправити пре новог уписа, што може продужити поступак.
Пропуштање рока за упис
Закон прописује рок у коме је нови власник дужан да поднесе захтев за упис. Пропуштање овог рока може имати правне последице.
Неисправно састављен уговор
Уговор који није правилно састављен или не садржи све законски обавезне елементе може бити одбијен као основ за укњижбу.
еШалтер – електронски систем за упис у катастар
Републички геодетски завод развио је систем еШалтер који омогућава професионалним корисницима – адвокатима, геодетима и јавним бележницима – да електронски подносе захтеве за упис у катастар непокретности, без физичког одласка у просторије катастарске службе.
Предности еШалтера:
- Брже решавање предмета
- Праћење статуса предмета у реалном времену
- Прибављање дигиталних копија катастарских планова и листова непокретности
- Могућност подношења захтева без обзира на локацију клијента
Адвокат Горан Дојчиновић професионални је корисник система еШалтер од јуна 2020. године и током вишегодишњег искуства стекао је богато практично знање у примени овог система.
Шта ако непокретност није уписана у катастар?
Уколико непокретност није уписана у катастар, власник се суочава са озбиљним правним проблемима:
- Не може је продати нити поклонити
- Не може узети хипотекарни кредит
- Не може регулисати сувласничке односе
- Не може доказати власништво пред судом
Поступак уписа непокретности која претходно није евидентирана у катастру сложенији је од редовног уписа и захтева прибављање додатне документације, а често и геодетски елаборат. Адвокат Дојчиновић помаже клијентима у овим сложеним поступцима и осигурава да се упис изврши у складу са свим законским прописима.
Жалба на одлуку катастра
Уколико сте незадовољни одлуком Службе за катастар непокретности, имате право на жалбу Републичком геодетском заводу – Дирекцији, у року од 15 дана од дана достављања решења.
Ако ни другостепени орган не реши предмет у вашу корист, можете покренути управни спор пред Управним судом Србије тужбом којом оспоравате донето решење.
Адвокат Дојчиновић пружа комплетну правну подршку у жалбеним поступцима и управним споровима пред Управним судом.
FAQ – Често постављана питања о упису у катастар
Да ли морам лично да присуствујем упису у катастар?
Не. Уколико ангажујете адвоката који је професионални корисник система еШалтер, цео поступак може се спровести електронски. Не морате физички да одлазите у просторије катастра.
Колико дуго траје укњижба стана након куповине?
Уз електронско подношење захтева путем еШалтера, поступак се у пракси решава за неколико радних дана. У сложенијим случајевима рок може бити до 30 дана.
Шта је лист непокретности и како га прибавити?
Лист непокретности је јавна исправа која садржи податке о непокретности и правима на њој. Може се прибавити електронски путем портала РГЗ-а или у просторијама катастарске службе.
Да ли адвокат може да изврши упис у катастар за клијента који живи у иностранству?
Да. Захваљујући систему еШалтер и могућности достављања документације електронским путем, адвокат Дојчиновић може извршити упис у катастар и за клијенте који се налазе ван Србије.
Шта се дешава ако не упишем непокретност у року?
Пропуштање законског рока за упис може имати правне последице. Поред тога, за сваки дан кашњења може бити прописана новчана казна. Препоручујемо да упис извршите што пре након стицања права.
Да ли се хипотека аутоматски брише након отплате кредита?
Не. Брисање хипотеке није аутоматско – неопходно је поднети посебан захтев за брисање, уз брисовну дозволу банке. Адвокат Дојчиновић помаже клијентима у овом поступку.
Може ли се извршити упис на основу предуговора?
Не. Предуговор није правни основ за укњижбу. За упис права својине неопходан је коначан уговор оверен код јавног бележника.
Контактирајте адвокатску канцеларију Дојчиновић – Нови Сад
Уколико вам је потребна стручна помоћ при упису у катастар непокретности, промени имаоца права, упису забележбе или брисању хипотеке, адвокатска канцеларија Дојчиновић из Новог Сада стоји вам на располагању. Са вишегодишњим искуством и статусом професионалног корисника система еШалтер Републичког геодетског завода, адвокат Горан Дојчиновић обезбеђује брзо, поуздано и законито спровођење свих катастарских поступака.
Закажите консултацију данас и поверите своје послове са некретнинама искусном стручњаку.
Имате правно питање?
Контактирајте адвоката Дојчиновића — одговарамо исти дан.